Задача
Покупка или строительство объектов для сдачи в аренду продуктовым сетям, для обеспечения пассивного дохода.
Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.
В этом сегменте мы работаем с тремя видами заказчиков:
1) девелоперы, которые хотели бы построить объект, интересный для аренды крупным продуктовым сетям.
2) Инвесторы, которые хотели бы приобрести объект с уже имеющимся арендатором в виде продуктовой сети
3) Инвесторы, которые хотели бы приобрести объект, требующий доработок, после выполнения которых он будет интересен для аренды продуктовым сетям.
Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.
В этом сегменте мы работаем с тремя видами заказчиков:
1) девелоперы, которые хотели бы построить объект, интересный для аренды крупным продуктовым сетям.
2) Инвесторы, которые хотели бы приобрести объект с уже имеющимся арендатором в виде продуктовой сети
3) Инвесторы, которые хотели бы приобрести объект, требующий доработок, после выполнения которых он будет интересен для аренды продуктовым сетям.
Решение
Для каждого из трех типов заказчиков, указанных выше, методы решения задачи различны.
В любом случае для выполнения такого рода работы, наша команда постоянно поддерживает связь с отделом развития каждой крупной продуктовой сети как с менеджерами отдела развития, так и с лицами принимающими решения. Такое общение дает нам информацию о том какие районы сеть выбирает как приоритетные для развития на этот год, какие форматы по площади наиболее интересны, какие технические требованиям предъявляются к помещениям, на какие арендные ставки возможно рассчитываться в каждой локации.
Ниже приведем для каждого типа реальный кейс, выполненный нашими брокерами.
КЕЙС 1: с. Романовка, ул. Кустарево.
В «Центр коммерческой недвижимости» обратилась компания, имеющая земельный участок в с. Романовка на котором нет строений, но девелопер готов начать строительство, при условии, что будет знать: что и под кого строить.
Мы оценили локацию, и сделали вывод, что она подходит для размещения продуктового магазина, максимальная площадь размещения здания порядка 700 м2. После подписания с заказчиком агентского договора, мы как его представители провели переговоры с несколькими сетями. По их результатам было принято решение идти в проект с ТС Байрам, так как они готовы открыть в данной локации формат продуктового супермаркета «Сабантуй» и забрать «в одни руки» полностью здание 700 м2.
Вторым этапом стало согласование между сторонами сроков строительства, стоимости аренды (и иных существенных условий договора), а так же технического задания на проектирование и строительство здания с учетом требований к плану, инженерному обеспечению, парковке, загрузке и пр.
Третьим этапом стало согласование и подписание предварительного договора аренды (ПДА) условия которого регулируют отношения сторон до окончания строительства при различных сценариях развития событий, так же по нему проходит обеспечительный платеж от арендатора в качестве гарантий подписания основного договора аренды в дальнейшем. К ПДА идет два приложения. Приложение 1 – Техническое задание на проектирование и строительство. Приложение 2 – Согласованный сторонами текс основного долгосрочного договора аренды (ДДА), который будет подписан после завершения строительства объекта.
КЕЙС 2: с. Нагаево, ул. Рощинская 91.
В «Центр коммерческой недвижимости» обратилась компания, владеющая объектом в с. Нагаево в котором размещается арендатор ТС «Пятерочка» на площади 488 м2.
Мы оценили ликвидность объекта, а так же арендный доход. Исходя из арендного дохода посчитали стоимость объекта, ориентируясь на окупаемость, которая приемлема для инвесторов на текущий момент. Показали расчеты заказчику и согласовали оптимальную стоимость продажи.
В базе «Центра коммерческой недвижимости» есть отдельная категория заявок «арендный бизнес» где мы фиксируем всех инвесторов, их желаемый бюджет покупки и номинальный срок окупаемости, мы постоянно с ними общаемся, проверяем актуален ли поиск сейчас. Кроме того есть пул постоянных инвесторов, которые находятся в непрерывном поиске объектов для вложений.
Сформированное коммерческое предложение было направлено инвесторам из нашей базы, после чего заинтересовавшимся был проведен показ. После обсуждения с несколькими потенциальными покупателями стоимости продажи, выбран один, которому раскрыта полная финансовая картина в части товарооборота арендатора, дохода от аренды, затрат на эксплуатацию здания, налоговой нагрузки и пр., а так же предоставлены документы для юридической проверки объекта.
Проведена сделка по переходу права собственности на здание, а так же передана доля в праве собственности на земельный участок. Покупатель уже получает арендный доход.
КЕЙС 3: Уфа, Менделеева 138
Объект на Менделеева 138, изначально представлял собой учебный корпус.
Когда в работу поступил этот объект, мы поняли, что конечных покупателей, кто мог бы приобрести этот объект, найти сложно: большая площадь 1480 м2, высокий общий бюджет покупки, два уровня, много подсобок, невысокие потолки, много зон без естественного освещения, ремонт соответствовал духу учебного центра. Сложно представить бизнес, для которого такой вариант привлекателен, поэтому мы заглянули на шаг дальше.
Мы быстро отработали заявки на покупку помещения площадью более 1000 м2 под размещение своего бизнеса, которые были зарегистрированы в СРМ системе «Центра коммерческой недвижимости». Ожидаемо получили от них отказ по причинам, указанным выше. Зная, что срез рынка, благодаря хорошей базе, у нас точный, ждать у моря погоды не было смысла, и мы пошли дальше.
Рассматривая привлекательность этого помещения без привязки к продаже, мы поняли, что данная локация будет привлекательна для продуктового супермаркета, так как вся жилая зона в два квартала за этим зданием не имеет ни одного крупного супермаркета с представителями федеральной сети. Это достаточно уникальная позиция, так как почти во всех крупных микрорайонах города представлены сразу несколько известных всем продуктовых супермаркетов. Но тут возникли несколько проблем: супермаркеты не могут купить коммерческую недвижимость в Уфе, супермаркеты только арендуют, два уровня им не нужно, даже площадь только первого этажа 1000 метров для них велика, они готовы забрать максимум 600-700 м2 в аренду, нет зоны загрузки. Наш заказчик отказался рассматривать сдачу в аренду и настаивал на быстрой продаже объекта.
Мы провели переговоры с несколькими продуктовыми сетями, получили согласие и интересные условия по аренде 700 м2 от сети «Пятерочка». Учитывая наличие такого якоря, найти в соседство к нему несколько мелких арендаторов было несложно, а на цокольном уровне арендаторы уже были.
Параллельно с этим «Центр коммерческой недвижимости» начал поиск инвестора и решал вопрос возможности организации загрузки.
В итоге найденный нами инвестор приобрел объект, понимая, как возможно решить вопрос с загрузкой, имея понимание по будущему доходу от сдачи в аренду помещений супермаркету, а также по перспективам сдачи в аренду соседних с супермаркетом площадей.
Более того, наш заказчик получил более выгодную позицию при торге с покупателем, так как рыночная стоимость помещения, была обоснована его будущим арендным доходом.
В любом случае для выполнения такого рода работы, наша команда постоянно поддерживает связь с отделом развития каждой крупной продуктовой сети как с менеджерами отдела развития, так и с лицами принимающими решения. Такое общение дает нам информацию о том какие районы сеть выбирает как приоритетные для развития на этот год, какие форматы по площади наиболее интересны, какие технические требованиям предъявляются к помещениям, на какие арендные ставки возможно рассчитываться в каждой локации.
Ниже приведем для каждого типа реальный кейс, выполненный нашими брокерами.
КЕЙС 1: с. Романовка, ул. Кустарево.
В «Центр коммерческой недвижимости» обратилась компания, имеющая земельный участок в с. Романовка на котором нет строений, но девелопер готов начать строительство, при условии, что будет знать: что и под кого строить.
Мы оценили локацию, и сделали вывод, что она подходит для размещения продуктового магазина, максимальная площадь размещения здания порядка 700 м2. После подписания с заказчиком агентского договора, мы как его представители провели переговоры с несколькими сетями. По их результатам было принято решение идти в проект с ТС Байрам, так как они готовы открыть в данной локации формат продуктового супермаркета «Сабантуй» и забрать «в одни руки» полностью здание 700 м2.
Вторым этапом стало согласование между сторонами сроков строительства, стоимости аренды (и иных существенных условий договора), а так же технического задания на проектирование и строительство здания с учетом требований к плану, инженерному обеспечению, парковке, загрузке и пр.
Третьим этапом стало согласование и подписание предварительного договора аренды (ПДА) условия которого регулируют отношения сторон до окончания строительства при различных сценариях развития событий, так же по нему проходит обеспечительный платеж от арендатора в качестве гарантий подписания основного договора аренды в дальнейшем. К ПДА идет два приложения. Приложение 1 – Техническое задание на проектирование и строительство. Приложение 2 – Согласованный сторонами текс основного долгосрочного договора аренды (ДДА), который будет подписан после завершения строительства объекта.
КЕЙС 2: с. Нагаево, ул. Рощинская 91.
В «Центр коммерческой недвижимости» обратилась компания, владеющая объектом в с. Нагаево в котором размещается арендатор ТС «Пятерочка» на площади 488 м2.
Мы оценили ликвидность объекта, а так же арендный доход. Исходя из арендного дохода посчитали стоимость объекта, ориентируясь на окупаемость, которая приемлема для инвесторов на текущий момент. Показали расчеты заказчику и согласовали оптимальную стоимость продажи.
В базе «Центра коммерческой недвижимости» есть отдельная категория заявок «арендный бизнес» где мы фиксируем всех инвесторов, их желаемый бюджет покупки и номинальный срок окупаемости, мы постоянно с ними общаемся, проверяем актуален ли поиск сейчас. Кроме того есть пул постоянных инвесторов, которые находятся в непрерывном поиске объектов для вложений.
Сформированное коммерческое предложение было направлено инвесторам из нашей базы, после чего заинтересовавшимся был проведен показ. После обсуждения с несколькими потенциальными покупателями стоимости продажи, выбран один, которому раскрыта полная финансовая картина в части товарооборота арендатора, дохода от аренды, затрат на эксплуатацию здания, налоговой нагрузки и пр., а так же предоставлены документы для юридической проверки объекта.
Проведена сделка по переходу права собственности на здание, а так же передана доля в праве собственности на земельный участок. Покупатель уже получает арендный доход.
КЕЙС 3: Уфа, Менделеева 138
Объект на Менделеева 138, изначально представлял собой учебный корпус.
Когда в работу поступил этот объект, мы поняли, что конечных покупателей, кто мог бы приобрести этот объект, найти сложно: большая площадь 1480 м2, высокий общий бюджет покупки, два уровня, много подсобок, невысокие потолки, много зон без естественного освещения, ремонт соответствовал духу учебного центра. Сложно представить бизнес, для которого такой вариант привлекателен, поэтому мы заглянули на шаг дальше.
Мы быстро отработали заявки на покупку помещения площадью более 1000 м2 под размещение своего бизнеса, которые были зарегистрированы в СРМ системе «Центра коммерческой недвижимости». Ожидаемо получили от них отказ по причинам, указанным выше. Зная, что срез рынка, благодаря хорошей базе, у нас точный, ждать у моря погоды не было смысла, и мы пошли дальше.
Рассматривая привлекательность этого помещения без привязки к продаже, мы поняли, что данная локация будет привлекательна для продуктового супермаркета, так как вся жилая зона в два квартала за этим зданием не имеет ни одного крупного супермаркета с представителями федеральной сети. Это достаточно уникальная позиция, так как почти во всех крупных микрорайонах города представлены сразу несколько известных всем продуктовых супермаркетов. Но тут возникли несколько проблем: супермаркеты не могут купить коммерческую недвижимость в Уфе, супермаркеты только арендуют, два уровня им не нужно, даже площадь только первого этажа 1000 метров для них велика, они готовы забрать максимум 600-700 м2 в аренду, нет зоны загрузки. Наш заказчик отказался рассматривать сдачу в аренду и настаивал на быстрой продаже объекта.
Мы провели переговоры с несколькими продуктовыми сетями, получили согласие и интересные условия по аренде 700 м2 от сети «Пятерочка». Учитывая наличие такого якоря, найти в соседство к нему несколько мелких арендаторов было несложно, а на цокольном уровне арендаторы уже были.
Параллельно с этим «Центр коммерческой недвижимости» начал поиск инвестора и решал вопрос возможности организации загрузки.
В итоге найденный нами инвестор приобрел объект, понимая, как возможно решить вопрос с загрузкой, имея понимание по будущему доходу от сдачи в аренду помещений супермаркету, а также по перспективам сдачи в аренду соседних с супермаркетом площадей.
Более того, наш заказчик получил более выгодную позицию при торге с покупателем, так как рыночная стоимость помещения, была обоснована его будущим арендным доходом.
