К нам обратился застройщик жилого дома по ул. Акназарова 21 с целью сдачи в аренду всех нежилых помещений первого и второго этажа дома общей площадью около 2000 м2.
Итак, что мы увидели. Две секции. В первом помещении 600 м2 с высокими потолками — 4,5 м. Вторая секция 1200 метров на двух этажах, сделанная по принципу конструктора с восьмью отдельными входами, два из которых вели сразу на лестницу на второй этаж.
Аренда коммерческой недвижимости в Уфе имеет свою специфику, но в том, что мы успешно сдадим небольшие помещения с отдельными входами на первом этаже, у нас сомнений не было. А по поводу сдачи в аренду в этой локации второго этажа оставались большие вопросы.
Сразу скажем, что правильным решением со стороны застройщика было обратился к нам за несколько месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. Это позволило определить всех арендаторов и внести изменения в планировочные решения еще до ввода объекта в эксплуатацию.
После сделок, о которых, мы сейчас расскажем, было много других, также позволивших еще на стадии строительства привести арендаторов, и начать получать арендный доход с первого дня ввода объекта, но тот первый опыт 10 лет назад задал тон нашей работе и определил круг наших потенциальных клиентов: застройщиков, опытных девелоперов, профессиональных инвесторов, задачи которых не тривиальны.
Итак, начав работу с объектом мы подтвердили свои опасения: площади второго этажа в данной локации хоть и с отдельным входом с первого этажа, не пользовались с спросом. Был риск зависнуть с ними надолго после завершения строительства.
Мы сменили тактику и предложили рынку отдельным большим лотом площади первого и второго этажа правой секции общей площадью 1200 м2. Мы понимали, что кто бы ни откликнулся на такое предложение — будет много работы по переделке помещения под требования арендатора.
К тому моменту в CRM системе «Центра коммерческой недвижимости» была заведена заявка на поиск помещения под детское отделение Клиники «Профилактическая медицина» площадью около 1000 м2.
На первом же осмотре объекта встал вопрос о глобальной трансформации объекта. Для того чтобы разместить все необходимые кабинеты и при этом функционально использовать площади первого этажа, было необходимо «развернуть» марши двух лестниц, ведущих на второй этаж. Попросту говоря, их надо было снести и построить заново. Снести часть стен и возвести новые, перенести расположение сан. узлов, сделать «мокрые точки» в каждом кабинете врача.
Было определено техническое задание, регламентирующее будущие планировочные решения, перечень работ, выполняемых собственником, а по их завершении — перечень работ, которые делает арендатор.
Для того, чтобы собственник имел гарантии, что арендатор заключит долгосрочный договор аренды на согласованных условиях после трансформации объекта, мы подготовили предварительный договор аренды. В рамках исполнения предварительного договора описали сроки передачи помещения, а собственник получил от будущего арендатора обеспечительный платеж. В качестве приложений к предварительному договору шли техническое задание по перестройке помещений и ремонтным работам, а также текст будущего основного договора
Такой формат работы позволил внести изменения в проект будущего здания с минимальными сроками согласования. А также, после получения акта ввода в эксплуатацию (еще до получения права собственности), запустить процесс получения медицинской лицензии.
Все эти процессы позволили начать получать арендный доход сразу после получения права собственности на объект.
Медицинский центр получился максимально функциональным и удобным для посетителей и врачей. Всё это арендатор получил в виде финального проекта, поэтому никакой перепланировки и узаконения перепланировки в дальнейшем не потребовалось. Отделку довели до состояния получистовой. Клиника установила необходимое оборудование и завершила чистовой ремонт менее чем за 2 месяца.
Аналогичную работу проделали для второго помещения — 600 м2 в левой секции здания. В качестве арендатора был привлечен продуктовый супермаркет «Байрам». До ввода в эксплуатацию в рамках предварительного договора согласовали между сторонами:
- изменение планировки (торговую зону очистили от ненесущих стен, проработали погрузочную зону, установили дебаркадер);
- после постановки на кадастровый учета (еще до получения права собственности) собрали документы для получения лицензии на торговлю алкогольной продукцией, что позволило сократить время «каникул» для арендатора на 10 рабочих дней.
Благодаря проделанной работе сдача в аренду коммерческой недвижимости прошла к выгоде всех сторон. К моменту получения прав на объект магазин был фактически готов начать работать, а арендодатель получать арендную плату.
P.S.
За годы работы мы накопили достаточно опыта и информации, чтобы прогнозировать привлекательность помещения на арендном рынке. Нам понятны требования банков к кассовым зонам и зонам хранения, требования предприятий общепита к вентиляции и канализации, ограничения медицинской лицензии, условия продуктовых магазинов при обустройстве разгрузочно-погрузочных зон. В наших силах помочь застройщику или собственнику помещений в строящихся комплексах спроектировать этажи привлекательными для арендного бизнеса, а ещё лучше — для конкретного арендатора.
Чем раньше вы привлечете нас к проекту (даже если он еще только в вашей голове) тем более выгодным окажется сдача в аренду или продажа объекта для вас.
Застройщик жилого дома ул. Акназарова 21
