Мы решили рассказать о том, что происходило с коммерческой недвижимостью в Уфе и Республике Башкортостан после начала специальной военной операции. Без воды и необоснованных прогнозов, которые сейчас не решаются делать даже именитые эксперты. Слишком много переменных, которые могут влиять на итог. Для тех, кто будет читать позже, обратите внимание, что статья написана в майские праздники 2022 года и описывает ситуацию именно к этой дате.
1. Резко увеличился спрос на покупку инвестиционных объектов коммерческой недвижимости, в том числе на строящиеся объекты.
2. С конца февраля по май появилось две разнонаправленные тенденции по изменению цены на объекты коммерческой недвижимости.
Первая тенденция: снизились цены на «непонятные» объекты, переводим на финансовый язык: объекты с ликвидностью ниже средней. По ним готовы снижать цены, но их никто не торопится покупать, даже если есть арендатор и показатель окупаемости ниже 8-10 лет. В случае съезда не знают, смогут ли заменить и как скоро, а так же нет понимания, в какой срок можно из этих объектов выйти обратно в деньги.
Вторая тенденция – выросли цены на объекты коммерческой недвижимости с высокой ликвидностью, в которых или уже есть арендатор или их локация позволяет быть уверенным в быстром заполнении. Если до СВО приемлемый для локальных инвесторов уровень окупаемости был в районе 10 лет, теперь условно приемлемой стала окупаемость 11-13 лет. Причем это не только обычные продажи, но и хорошие объекты, реализуемые через публичные торги. Надолго ли такая ажитация, с учетом того, что арендные ставки на объекты коммерческой недвижимости никакого роста по итогам 1 квартала 2022 года не показали, сказать сложно.
3. Аренда. Здесь с небольшим оптимизмом хотим отметить, что в апреле 2022 года в «Центр коммерческой недвижимости» поступило 324 заявки на поиск недвижимости, против 290 заявок в апреле 2021 года.
В апреле 2022 году 57,7% заявок - это заявки на поиск объектов в аренду, а 42,2% на поиск в покупку. Это соотношение отличается от того, которое мы видели в спокойное время. Для сравнения, год назад в апреле 2021 года 70,3 % это заявки на аренду и 30% на покупку объектов коммерческой недвижимости Уфе. Думаем, это связано с увеличением доли инвестиционных покупок. Из заявок за апрель 2022 года 40 заявок на покупку инвестиционных объектов, из которых 73% в бюджете до 10 млн.р. То есть, вклады в банк и иные накопления аккумулировались и переводились в квадратные метры, с одной лишь целью - снижение рисков. Оправдана ли такая стратегия, думаю, мы узнаем не раньше осени.
Есть еще один вывод, который дают эти данные. На протяжении последних пяти лет есть четкая тенденция, снижения приобретения недвижимости для конечного использования (для своего магазина, производства, склада и т.д.), это буквально доли процента. Поэтому показатель количества заявок на аренду, по сути, отражает индекс оптимизма бизнеса. И он снижается, а с учетом того что около 10% это заявки не связанные с развитием, а связанные с сокращением издержек на аренду, картина при ближайшем рассмотрении становится уже не такой оптимистичной, как если бы мы просто посмотрели на соотношения количества заявок в апреле 2021 и 2022 году.
4. Сетевые компании. Сетевые компании - это компании, имеющие большое количеств филиалов с единой концепцией работы. С началом СВО многие сетевые компании отложили свое развитие. В активном развитии остались следующие категории: аптеки, магазины у дома, фастфуды (локализованные), пекарни, мебельные компании, пункты выдачи. Напомню, речь идет об уфимском рынке ритейла без учета западных компаний ушедших с рынка. Приостановили развитие премиальные сегменты различного направления, магазины электроники, магазины бытовой химии и косметики. Продуктовые магазины находятся в развитии, но испытывают трудности в закупке оборудования для оснащения новых магазинов. Также многим собственникам приходят письма с просьбой о снижении арендной ставки по текущим договорам. По вновь открывающимся объектам снижаются лимиты, выделенные на ремонт и обустройство новых помещений.
5. Производственная и складская недвижимость. На рынке складкой недвижимости г. Уфа все еще наблюдается дефицит качественных складских площадей, спрос на них сохраняется. Несколько крупных производственных проектов и складских терминалов, знаковых для Уфы приостановлены на неопределенный срок. За апрель 2022 года поступило 48 заявок на производственные помещений, из них 38% заявки на производственные площади более 1000 м2. Эти показатели примерно такие же, как и в апреле прошлого года. По профилю деятельности в 1 квартале 2022 года лидируют: производство металлоконструкций, ЖБ изделий, нефтегазового оборудования, перерабатывающие компании и обслуживание дорожной техники.
В целом вывод такой: жизнь продолжается, развитие пока идет, посмотрим, что будет дальше. Единственная тенденция, которая согласно классической экономике не сулит ничего хорошего, это то, что цены растут, а аренда или не успевает или вообще снижается. Это связано не только с СВО, этот процесс начался еще в далёком 2008 году, а СВО его только подстегнула.
Кроме этой информации вы можете посмотреть раздел «Аналитика» и «Спрос» на нашем сайте. Буду рада вашим комментариям.
1. Резко увеличился спрос на покупку инвестиционных объектов коммерческой недвижимости, в том числе на строящиеся объекты.
2. С конца февраля по май появилось две разнонаправленные тенденции по изменению цены на объекты коммерческой недвижимости.
Первая тенденция: снизились цены на «непонятные» объекты, переводим на финансовый язык: объекты с ликвидностью ниже средней. По ним готовы снижать цены, но их никто не торопится покупать, даже если есть арендатор и показатель окупаемости ниже 8-10 лет. В случае съезда не знают, смогут ли заменить и как скоро, а так же нет понимания, в какой срок можно из этих объектов выйти обратно в деньги.
Вторая тенденция – выросли цены на объекты коммерческой недвижимости с высокой ликвидностью, в которых или уже есть арендатор или их локация позволяет быть уверенным в быстром заполнении. Если до СВО приемлемый для локальных инвесторов уровень окупаемости был в районе 10 лет, теперь условно приемлемой стала окупаемость 11-13 лет. Причем это не только обычные продажи, но и хорошие объекты, реализуемые через публичные торги. Надолго ли такая ажитация, с учетом того, что арендные ставки на объекты коммерческой недвижимости никакого роста по итогам 1 квартала 2022 года не показали, сказать сложно.
3. Аренда. Здесь с небольшим оптимизмом хотим отметить, что в апреле 2022 года в «Центр коммерческой недвижимости» поступило 324 заявки на поиск недвижимости, против 290 заявок в апреле 2021 года.
В апреле 2022 году 57,7% заявок - это заявки на поиск объектов в аренду, а 42,2% на поиск в покупку. Это соотношение отличается от того, которое мы видели в спокойное время. Для сравнения, год назад в апреле 2021 года 70,3 % это заявки на аренду и 30% на покупку объектов коммерческой недвижимости Уфе. Думаем, это связано с увеличением доли инвестиционных покупок. Из заявок за апрель 2022 года 40 заявок на покупку инвестиционных объектов, из которых 73% в бюджете до 10 млн.р. То есть, вклады в банк и иные накопления аккумулировались и переводились в квадратные метры, с одной лишь целью - снижение рисков. Оправдана ли такая стратегия, думаю, мы узнаем не раньше осени.
Есть еще один вывод, который дают эти данные. На протяжении последних пяти лет есть четкая тенденция, снижения приобретения недвижимости для конечного использования (для своего магазина, производства, склада и т.д.), это буквально доли процента. Поэтому показатель количества заявок на аренду, по сути, отражает индекс оптимизма бизнеса. И он снижается, а с учетом того что около 10% это заявки не связанные с развитием, а связанные с сокращением издержек на аренду, картина при ближайшем рассмотрении становится уже не такой оптимистичной, как если бы мы просто посмотрели на соотношения количества заявок в апреле 2021 и 2022 году.
4. Сетевые компании. Сетевые компании - это компании, имеющие большое количеств филиалов с единой концепцией работы. С началом СВО многие сетевые компании отложили свое развитие. В активном развитии остались следующие категории: аптеки, магазины у дома, фастфуды (локализованные), пекарни, мебельные компании, пункты выдачи. Напомню, речь идет об уфимском рынке ритейла без учета западных компаний ушедших с рынка. Приостановили развитие премиальные сегменты различного направления, магазины электроники, магазины бытовой химии и косметики. Продуктовые магазины находятся в развитии, но испытывают трудности в закупке оборудования для оснащения новых магазинов. Также многим собственникам приходят письма с просьбой о снижении арендной ставки по текущим договорам. По вновь открывающимся объектам снижаются лимиты, выделенные на ремонт и обустройство новых помещений.
5. Производственная и складская недвижимость. На рынке складкой недвижимости г. Уфа все еще наблюдается дефицит качественных складских площадей, спрос на них сохраняется. Несколько крупных производственных проектов и складских терминалов, знаковых для Уфы приостановлены на неопределенный срок. За апрель 2022 года поступило 48 заявок на производственные помещений, из них 38% заявки на производственные площади более 1000 м2. Эти показатели примерно такие же, как и в апреле прошлого года. По профилю деятельности в 1 квартале 2022 года лидируют: производство металлоконструкций, ЖБ изделий, нефтегазового оборудования, перерабатывающие компании и обслуживание дорожной техники.
В целом вывод такой: жизнь продолжается, развитие пока идет, посмотрим, что будет дальше. Единственная тенденция, которая согласно классической экономике не сулит ничего хорошего, это то, что цены растут, а аренда или не успевает или вообще снижается. Это связано не только с СВО, этот процесс начался еще в далёком 2008 году, а СВО его только подстегнула.
Кроме этой информации вы можете посмотреть раздел «Аналитика» и «Спрос» на нашем сайте. Буду рада вашим комментариям.
