Как посчитать затраты и выручку от аренды ?
Пассивный доход хоть и называется так, требует от инвестора проактивную позицию. Инвестор должен четко ориентироваться в будущих событиях. Для этого необходимо знать :
В части затрат:
1) Налоговые отчисления (налог на доход, налог на имущество, налог на землю или стоимость аренды земельного участка);
2) Эксплуатационные расходы;
3) Невозмещаемые коммунальные расходы;
4) Возможности увеличения доходности объекта (его потенциал);
5) Затраты на изменение объекта (деление, перепланирования, снижения кадастровой стоимости и т.д.);
6) Стоимость денег во времени (неважно использован кредит или свои средства для приобретения объекта, снижение стоимости денег во времени должно учитываться);
7)достаточно ли кВт электроэнергии выделено на помещение или будет необходимость докупать
В части будущего дохода:
1) Степень ликвидности объекта (как быстро вы его сможете сдать или продать);
2) Стоимость аренды и стоимость перепродажи объекта;
3) Типы компаний, которые будут заинтересованы в объекте. Сколько таких заявок появляется в год и какой у них бюджет.
4) Срок, требуемый на заполнение объекта;
5) Срок, требуемый на замену арендатора;
6) Условия договора с действующим арендатором (условия индексации арендной ставки, возможности одностороннего выхода из договора, срок завершения договора, условия уведомления при досрочном съезде арендатора, преимущественное право аренды или выкупа у арендатора и другие основные условия договора). Есть ли какие то обязательства по договору аренды, которые Арендодатель еще не выполнил.
7)Стоимость реализации недвижимости после завершения итогу инвестиционного периода
Когда известны ответы на данные вопрос, можно принимать предварительное решение о покупке инвестиционного объекта и приступать к изучению юридических аспектов относящихся к объекту, а так же его техническое состояние.
«Центр коммерческой недвижимости» систематизирует большой объем данных о потенциальных арендаторах, инвестиционных объектах и условиях их эксплуатации. Вы можете посмотреть в разделе «Кейсы» реализованные инвестиционные проекты.
Для постоянных инвесторов мы готовим ежемесячный инвестиционный дайджест, в котором представлены только инвестиционные объекты, уже приносящие доход, оставьте заявку на получение дайджеста в нашем офисе.
В части затрат:
1) Налоговые отчисления (налог на доход, налог на имущество, налог на землю или стоимость аренды земельного участка);
2) Эксплуатационные расходы;
3) Невозмещаемые коммунальные расходы;
4) Возможности увеличения доходности объекта (его потенциал);
5) Затраты на изменение объекта (деление, перепланирования, снижения кадастровой стоимости и т.д.);
6) Стоимость денег во времени (неважно использован кредит или свои средства для приобретения объекта, снижение стоимости денег во времени должно учитываться);
7)достаточно ли кВт электроэнергии выделено на помещение или будет необходимость докупать
В части будущего дохода:
1) Степень ликвидности объекта (как быстро вы его сможете сдать или продать);
2) Стоимость аренды и стоимость перепродажи объекта;
3) Типы компаний, которые будут заинтересованы в объекте. Сколько таких заявок появляется в год и какой у них бюджет.
4) Срок, требуемый на заполнение объекта;
5) Срок, требуемый на замену арендатора;
6) Условия договора с действующим арендатором (условия индексации арендной ставки, возможности одностороннего выхода из договора, срок завершения договора, условия уведомления при досрочном съезде арендатора, преимущественное право аренды или выкупа у арендатора и другие основные условия договора). Есть ли какие то обязательства по договору аренды, которые Арендодатель еще не выполнил.
7)Стоимость реализации недвижимости после завершения итогу инвестиционного периода
Когда известны ответы на данные вопрос, можно принимать предварительное решение о покупке инвестиционного объекта и приступать к изучению юридических аспектов относящихся к объекту, а так же его техническое состояние.
«Центр коммерческой недвижимости» систематизирует большой объем данных о потенциальных арендаторах, инвестиционных объектах и условиях их эксплуатации. Вы можете посмотреть в разделе «Кейсы» реализованные инвестиционные проекты.
Для постоянных инвесторов мы готовим ежемесячный инвестиционный дайджест, в котором представлены только инвестиционные объекты, уже приносящие доход, оставьте заявку на получение дайджеста в нашем офисе.
Юридические вопросы и типы инвестиций
Юридические моменты:
1) Посмотреть нет ли обременений на помещении, для чего заказать свежую выписку о праве собственности на помещение и земельный участок (если он есть)
2) Посмотреть основания перехода права к текущему собственнику и историю продаж объекта, для этого необходимо попросить собственника заказать расширенную выписку (это может сделать только он, либо кто-то по доверенности от него)
3)Запросить не только договор аренды с текущем арендатором (если он есть) но и все дополнительные соглашения к нему. Помните, что приобретая объект недвижимости, вы получаете как права так и все обязанности по нему.
4) Необходимо понять границы вашей эксплуатационной ответственности как с арендаторами, так и с ресурсоснабжающими организациями.
5) Если вы приобретаете недвижимость у юридического лица, обязательно получите письменное согласие учредителей на сделку, даже если Уставом компании предусмотрена возможность отчуждения без ее получения.
6) Если на объекте есть обременение в виде ипотеки, обязательно получения одобрения залогодержателя и его участие как третьей стороны сделки.
Отношения с Арендатором:
Определяя доходность объекта стоит ориентироваться не только на текущую ставку аренды. Необходимо понимать как обстоят дела у арендатора, не будет ли он просить снижения арендной ставки после покупки вами помещения или задумывается ли он о съезде. Самый надежный способ это получить информацию о товарообороте компании по данному адресу (если это торговое помещение). Если такой информации нет необходимо понимать сколько времени займет замена арендатора и закладывать это время в финансовую модель.
Есть и другие вопросы, которые необходимо изучить, они часто зависят от типа инвестиций, помимо традиционных есть еще другие форматы инвестирования:
«Разделяй и властвуй» - тип инвестиций, при котором доход обеспечивается не только доходом от аренды, но и увеличением стоимости перепродажи объекта по частям. Для данного типа инвестиций требуется более существенный бюджет. Приобретается крупный объект, который имеет потенциал быть разделенным на несколько частей. Работа с объектом начинается с изучения его плана и возможности деления на части, которые соответствуют потребностям рынка. На втором этапе прорабатывается возможность узаконения таких изменений. Еще на стадии строительства и ремонта объекта определяются потенциальные арендаторы с которыми заключается предварительный договор аренды. Это позволяет учесть нужды арендатора на этапе строительства и инвестору получать арендный доход сразу по завершении строительства.
«Инвестиции под арендатора» - это тип инвестиций, при котором покупка объекта и его дооборудование, а иногда и строительство с нуля, осуществляется под конкретного, заранее определенного арендатора. Об этом подробнее информация представлена на главной странице сайта, в разделе «Помогаем, тем кто строит».
1) Посмотреть нет ли обременений на помещении, для чего заказать свежую выписку о праве собственности на помещение и земельный участок (если он есть)
2) Посмотреть основания перехода права к текущему собственнику и историю продаж объекта, для этого необходимо попросить собственника заказать расширенную выписку (это может сделать только он, либо кто-то по доверенности от него)
3)Запросить не только договор аренды с текущем арендатором (если он есть) но и все дополнительные соглашения к нему. Помните, что приобретая объект недвижимости, вы получаете как права так и все обязанности по нему.
4) Необходимо понять границы вашей эксплуатационной ответственности как с арендаторами, так и с ресурсоснабжающими организациями.
5) Если вы приобретаете недвижимость у юридического лица, обязательно получите письменное согласие учредителей на сделку, даже если Уставом компании предусмотрена возможность отчуждения без ее получения.
6) Если на объекте есть обременение в виде ипотеки, обязательно получения одобрения залогодержателя и его участие как третьей стороны сделки.
Отношения с Арендатором:
Определяя доходность объекта стоит ориентироваться не только на текущую ставку аренды. Необходимо понимать как обстоят дела у арендатора, не будет ли он просить снижения арендной ставки после покупки вами помещения или задумывается ли он о съезде. Самый надежный способ это получить информацию о товарообороте компании по данному адресу (если это торговое помещение). Если такой информации нет необходимо понимать сколько времени займет замена арендатора и закладывать это время в финансовую модель.
Есть и другие вопросы, которые необходимо изучить, они часто зависят от типа инвестиций, помимо традиционных есть еще другие форматы инвестирования:
«Разделяй и властвуй» - тип инвестиций, при котором доход обеспечивается не только доходом от аренды, но и увеличением стоимости перепродажи объекта по частям. Для данного типа инвестиций требуется более существенный бюджет. Приобретается крупный объект, который имеет потенциал быть разделенным на несколько частей. Работа с объектом начинается с изучения его плана и возможности деления на части, которые соответствуют потребностям рынка. На втором этапе прорабатывается возможность узаконения таких изменений. Еще на стадии строительства и ремонта объекта определяются потенциальные арендаторы с которыми заключается предварительный договор аренды. Это позволяет учесть нужды арендатора на этапе строительства и инвестору получать арендный доход сразу по завершении строительства.
«Инвестиции под арендатора» - это тип инвестиций, при котором покупка объекта и его дооборудование, а иногда и строительство с нуля, осуществляется под конкретного, заранее определенного арендатора. Об этом подробнее информация представлена на главной странице сайта, в разделе «Помогаем, тем кто строит».
