Определение наилучшего использования

«Центр коммерческой недвижимости» выступает консультантом в проектах строительства коммерческой недвижимости. Опыт позволяет консультировать по строительству торговых зданий, офисных центров, складских комплексов. Так же мы помогаем при планировании первых этажей жилых комплексов.
На первом этапе определяем назначение и функциональное зонирование помещений. Прекрасное знание отраслевого рынка Уфы позволяет спрогнозировать, от каких типов компаний будет спрос, и какие требования к техническим характеристикам здания предъявит арендатор.
Время меняется и запросы рынка тоже. При проектировании нового здания учитываем, что оно будет эксплуатироваться клиентом долгий срок и должно создаваться по принципу конструктора, позволяя объединять, разделять и изолировать его части.

Финансовая модель будущего дохода

«Центр коммерческой недвижимости» ежедневно принимает большое количество заявок от арендаторов. Это позволяет нам ориентироваться не только в уровне ставок или цен в определенном районе города, но и понимать бюджет разных категорий арендаторов.
Ориентация на бюджет арендаторов (их категории определяются на первом этапе) является гораздо более точным инструментом прогнозирования, чем средние цены на рынке. Такой информацией на экспертном уровне могут владеть только брокеры по коммерческой недвижимости ежедневно работающие «в поле» с реальными заявками.

Разработка технического задания для проектировщиков

Участие специалистов «Центра коммерческой недвижимости» на этой стадии является опционным. Сформулировать концепцию объекта и определить его функциональные зоны не достаточно, необходимо соотнести требования коммерческих задач проекта с ограничениями нагадываемыми нормами проектирования и строительства. В нашу задачу входит сформулировать параметры проекта, которые должны быть обязательно включены, а так же желательные, которые повысят его эффективность, но не являются критичными.

Согласование и приемка работ от проектировщиков

Команда «Центра коммерческой недвижимости» участвует во встречах с проектировщиками на промежуточных этапах приемки работ, для корректировки процесса проектирования. Это позволяет сэкономить на стоимости проектных работ, так как внесение изменений после принятия работы проектного бюро оплачивается дополнительно. Кроме того, сокращается срок проектирования, так как все замечания вносятся на этапе формирования основных планировочных решений, поэтому нет необходимости переделывать проект в части инженерии и других разделов, связанных с основным планом помещения, утвержденным в разделе «Архитектурные решения».

Привлечение банковского софинансирования

В случае если проект предусматривает частичное финансирование за счет банковских средств, «Центр коммерческой недвижимости» поможет с подготовкой документов и защитой проекта на комитете. Необходимо отдельно отметить, что по строящимся объектам привлечение банковских средств возможно в двух случаях. Во-первых, при наличии дополнительного залога в виде готовой недвижимости, находящейся в собственности заемщика. Во-вторых, при наличии заключенного предварительного договора аренды с будущим арендатором, который предусматривает значительный обеспечительный платёж и существенные штрафы за отказ от подписания основного договора. Как раз по вопросу привлечения такого арендатора команда «Центра комической недвижимости» активно работает. Порядок этой работы описан в следующем этапе.

Поиск арендатора на стадии проекта или строительства (Built-to-suite)

Есть возможность строить объекты коммерческой недвижимости и получать арендный доход практически с первого дня после получения прав собственности на него. Такой подход к инвестиционному проекту предусматривает следующие этапы: сначала поиск арендатора, согласование технического задания на строительство по требованиям арендатора, согласование финансовых условий аренды, согласование финансовых гарантий для сторон, подписание предварительного договора аренды, внесение арендатором обеспечительного платежа (или предоставление банковской гарантии), строительство и ввод в эксплуатацию объекта, подписание основного договора аренды. Такой вид сделок называют Built-to-suite (BTS)

Строительство объекта коммерческой недвижимости под заранее определённого арендатора лучший вариант взаимоотношений инвестора и арендатора. Арендатор получает идеальные площади по его ТЗ, а инвестор гарантированный денежный поток сразу по окончании строительства. Взаимоотношения сторон в такой схеме долгие, поэтому важно качественно подготовиться на этапе согласований. Для оценки наших компетенций можно посмотреть кейсы, представленные на главной страницы, например, строительство склада под KDV Group или строительство «Клиники аллергологии».

Согласование ТЗ арендатора/покупателя

«Центр коммерческой недвижимости» активно принимает участие в согласование технического задания на строительство объекта между арендатором и инвестором. От составляющих технического задания будет зависеть итоговая арендная ставка. Любой инвестор имеет целевой срок окупаемости, а любой арендатор возможный бюджет на аренду помещения. Брокер «Центра коммерческой недвижимости» выступает на данном этапе в роли уравновешивающего механизма. Помимо самого технического задания, необходимо распределить зоны эксплуатационную ответственность между сторонами (чьими силами и средствами будут выполняться работы, требуемые для эксплуатации и обслуживания объекта после его запуска). Затраты на эксплуатацию так же существенно влияют на финансовый итог инвестиций и общие расходы на аренду.

Заключение предварительного и после ввода объекта основного договора

Согласование предварительного договора самый важный этап всего процесса. Основной вопрос, который волнует сторон это гарантии заключения основного договора в будущем. Со стороны арендатора это может быть как обеспечительный платеж, так и банковская гарантия. Со стороны собственника – штрафы за срывы сроков строительства.

Кроме этого, должны быть четко прописаны процедуры приемки арендатором помещения после завершения строительства, порядок подписания основного договора. Предусмотрены сценарии развития событий, в случае отклонения от сроков строительства или приемки помещения арендатором, нарушения стороной каких либо иных обязательств, предусмотренных договором.

В случае нашего сопровождение проекта, мы настаиваем на включение формы основного договора, в текст предварительного договора, в качестве одного из приложений. Это позволяет после ввода в эксплуатацию объекта, внести данные кадастрового учета и данные о регистрации права собственности в такую форму и передать его на подписание сторонам. Таким образом, условия и предварительного и основного договора согласовываются нами до начала строительства проекта.

Создание сайта проекта

В наши компетенции входит создание технических заданий для создания сайта объекта, или же команда «Центра коммерческой недвижимости» может взять полностью эту функцию на себя. Для оценки наших компетенций можете зайти на сайт www.m5ufa.ru или www.vidufa.ru

Создание регламента УК

Для эффективной эксплуатации объектов коммерческой недвижимости крупного формата необходима разработка регламента работы. Документ описывает порядок сотрудников УК и арендаторов, определены ответственный лица, режим работы, перечислены права и обязанности арендаторов комплекса. Каждый арендатор подписывает данный документ и обязан довести его порядок до сотрудников.

Маркетинг проекта

Маркетинговое управления строительным проектом позволяет еще на предварительных этапах его осуществления корректировать проект, повышая его рыночную привлекательность, что в дальнейшем будет способствовать продлению жизненного цикла в фазе роста. Важным является его правильная подача вакантных площадей на этапе строительства, рекламные материалы должны корректно отражать разработанную концепцию. Ценовая политика разрабатывается с учетом поощрений резидентов, входящих в проект на этапе строительства, а так же с учетом лояльности к целевым арендаторам, которые повышают ликвидность проекта.

Подготовка к продаже как готового бизнеса

Любой строительный объект мы рассматриваем, прежде всего, как инвестиционный продукт. Наши целевые параметры это ликвидность и рыночная стоимость продажи. При выборе арендаторов, согласования условий договоров аренды (сроки, индексация ставки, возможности выхода из договора) мы руководствуемся, в том числе тем, как они будут оценены потенциальными покупателями. Даже если вы наняли компанию «Центр коммерческой недвижимости для разработки концепции или поиска арендаторов, мы всегда помним об этой конечной цели проекта и исходим из целей максимизации ликвидности объекта.